読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

開店休業 インデックス投資Way

霞が関で働く国家公務員が、資産運用・NISA・iDeCo(個人型確定拠出年金)など、おカネについて綴ります。

それでも家を買いました 第4話「捻出」

ついに新築マンションの売買契約を締結した妻と私。代金の1割分を手付金として支払いましたが、残る代金は引き渡し時に全額支払う必要があります。どのくらい住宅ローンでお金を借りて、支払いのための資金を調達するかを考えねばなりません。 

これを逆から言えば、頭金をどこまで支払うか・支払えるかということ。もちろん、頭金が多ければ多いほど、住宅ローンの額は少なくなり、金利負担が減ったり、毎月の返済額が少なくなったりするので、一般的には生活に支障が出ない範囲でなるべく多くの頭金を準備できた方が良いハズです。

しかし、私の場合、この頭金の準備に関して、今も強く後悔していることがあります。

当時、私は、上場インデックスファンド225MSCI KOKUSAI(コクサイ)インデックス(TOK)、バンガード・トータル・ワールド・ストック(VT)の3本のETFと、日本株式インデックスe、外国株式インデックスeの2本の投資信託を持っていました。あろうことか、頭金を捻出するために、これらをすべて売却してしまったのです。

今から思えばこれは大失敗でした。数年前にインデックス投資を始めて以来、コツコツと形成してきた可愛い資産たちでしたが、当時はアベノミクスが昇り龍の勢いの頃。含み益は50%にもなり、トータルでは相当な額に積み上がっていたので、売却することで十分な額の頭金を確保しようと考えたのです。

一方、住宅ローン(提携先の住信SBIネット銀行)は、「10年固定」「金利0.98%」「元金均等返済」としました。これ自身は良い選択をしたと思っていますが、結局これが意味するところは、仮にこれらのETF投資信託のリターンを控えめに年2%と見たとしても、年0.98%の金利負担を避けるために、その倍以上のリターンが見込まれる資産を手放したということ。当時はそこまで考えが及ばず、無邪気にローン額を下げることだけに夢中だったのです。

実際に、その後もアベノミクスは絶好調で、株価は上がり、円安は進みました。そのままこれらの資産を保有し続けていれば、今頃は100%以上の評価益となっていたことでしょう。

スポーツと同様、資金調達の世界に「もしも」はありません。しかし、もしも当時の私にもう少し冷静な判断ができる知識と経験があったなら、保有していた資産をがっちりホールドすることで、もっと「トク」できたんじゃないかなあ…という気がしています。

そして、住宅ローンについては他にも考えなければならない論点があったのでした。(つづく)

【シリーズ過去記事】

それでも家を買いました 第1話「宿舎」

それでも家を買いました 第2話「中古」

それでも家を買いました 第3話「急転」

ズボラな人のための確定拠出年金入門(井戸美枝著)を読了

社会保険労務士で、厚生労働省社会保障審議会企業年金部会の委員もされている井戸美枝氏の確定拠出年金入門書を読みました。 

ズボラな人のための確定拠出年金入門

ズボラな人のための確定拠出年金入門

 

本書は19の「素朴な疑問」に答える形で、確定拠出年金のことが分かりやすく解説されています。細かい点は大胆に省かれていて(特に企業型)、確定拠出年金のエッセンスを手軽に習得できる点で、ド素人向けの超入門書としてオススメです。

「素朴な疑問」の1つ目は「そもそも年金ってどんな仕組みになってるんですか?」、2つ目は「日本の年金って本当に『危ない』んですか?」となっています。年金に対する不信感が根強い中、誤解されている部分・制度として脆弱な部分をしっかり解説してから、本題である確定拠出年金の話に移るという是々非々のスタンスには好感が持てました。

また、「巻末付録」として、「働き方別・老後リスク&最適ポートフォリオ集」が掲載されています。「やらなきゃいけないのは頭で分かったが、どうしていいか全く分からん」という初心者は、まずはこれを参考にして良いと思います。

なお、この中で、「公務員共働き夫婦」が「老後の生活リスクが最も低い」とされており、「国内外株式100%インデックスファンド組み合わせ」というポートフォリオが推奨されています。該当する身としては、「リスク低」と言われることにやや抵抗感はあるものの、でもやっぱり世間的にはそう見えるのは仕方ありません(現に私はiDeCoでなくても株式100%で資産運用しています)。

一方、この先、公務員と言えどもずっと安泰なわけはない、との危機感は朧気ながら持ち合わせており、いずれ「霞が関公務員の働き方」のことなども記事にしてみるつもりです。

先日、ついに国民年金基金連合会から「個人型年金加入確認通知書」が届き、iDeCoの口座のもうすぐ開設できそうです。口座開設を機に目指すアセットアロケーションを再設定したいと思っています。

それでも家を買いました 第3話「急転」

中古マンション探しで意見が一致しない妻と私でしたが、たまたま手にした新築マンションのパンフレットの中に、ひとつ気になる物件を見つけました。

それは、これまで夫婦2人とも住んだことのない街に建つ5階建てのマンション。駅徒歩5分、霞が関まで地下鉄で一本という条件はなかなかのもの。極めつけは、いくつかある部屋のタイプの中に「リビングが長方形で広い」というものがあったこと。これは妻が強くこだわっていたポイントでした。私が推していた中古マンションに妻がネガティブな態度を示していたのは、「リビングが歪な形で狭い」という点が気に入らなかったそうなのです。

勢い余った妻と私は早速モデルルームを観に行きました。モデルルームに行くのは初めての経験でしたが、たまたま気に入ったタイプの部屋を想定したものだったため、具体的な生活イメージを持つことができました。竣工前にモデルルームとは違うタイプの部屋に決める方も多いと思いますが、それは半ば想像で家を買うということであり、かなり勇気の要ることかもしれません。気の小さい自分にはとてもできそうにない…。

モデルルームはお洒落で綺麗で優雅で、とても魅力的でした。中古マンションを紹介してくれた営業マンの方が「モデルルームは上手に装飾されていて、5割増しくらいで部屋が立派に見えるので要注意」と教えてくれましたが(焦りもあったのでしょう)、まさにおっしゃるとおり、確かにこれでは誰もが素晴らしい新生活を想像してしまいます。ただ、そのことをたっぷり差し引いてもなお、自分には良い部屋だと感じられました。これまで一貫して慎重姿勢を崩してこなかった妻もすっかり気に入った様子。

そして気になるお値段。希望する階の部屋の価格は、見てきた中古マンションより幾分高いのですが、エリア面で条件が劣るため、「何とかなるか」という水準でした。その部屋は、既に先約が入っていたものの住宅ローンの審査が通らず、今後「キャンセル住戸」として先着順で販売されることになるとのこと。「今は先着順販売として公開する前。公開すれば早い者勝ちになりますが、今ならまだ非公開です。一週間待ちます」ということで、いきなり決断を迫られることになりました。 おそるべし、営業上の駆け引き…。

初めて見た新築マンションのモデルルーム。それが「ベストな選択肢」であることは滅多にないと思いますし、実際もそうだったのでしょう。もっとゆっくり考えたかったのが本音ですが、一方で、ここに至ったモメンタムを活かさなければ、あれこれ悩み続けてずっと引っ越しができないかもしれない。結婚と同じで、家を買うのも最後はやはり「勢い」ではないか。

後日、モデルルームをもう一度見学して、夫婦で熟議を重ねた結果、購入を決意。新築マンションと言えば、ドラマのワンシーンのように、「希望の部屋を申し込む」→「抽選する」→「やった!当たった!契約だ!」という手順を思い描いていたので、やや残念?でしたが、こうして妻と私の住まい探しは幕を閉じたのでした。

ちなみに、検討はマンション一択で、一戸建はほとんど眼中にありませんでした。そもそも我が家の予算を前提とした場合、職場近くで2階建の家を買うことはほぼ不可能。そうすると、狭い敷地での3階建の一軒家という選択肢に限られてくるのですが、それはすなわち、1階はお風呂と洗面所、2階はリビング、3階は寝室などといった間取りとなることを意味します。生活動線を考えると、行ったり来たりを強いられるよりも、フラットですべて済ませられる方が便利かな、というのが私の考えです。

というわけで、紆余曲折ありながら、案外すんなりと物件の契約に至ったわけですが、竣工後の引き渡し時までに全額のお金を工面することが必要となります。それは、頭金をどれくらいまで出すか、そして残りをどのような住宅ローンで賄うかという問題なのです。(つづく)

 【シリーズ過去記事】

それでも家を買いました 第1話「宿舎」

それでも家を買いました 第2話「中古」

それでも家を買いました 第2話「中古」

子どもが生まれるのを機に引っ越しを考えた我が家、まずは中古マンションを探すことにしました。

義親から紹介された私鉄系不動産会社の営業マンに、こちらの希望に合った物件を30くらいピックアップしてもらい、そのうち気になった6つのお部屋を見て回りました。部屋の中まで見ることができたのは3つで、売り主さんが居住中のものが2つ、残りの1つは空き家物件でした。

売りに出しているのに部屋を内覧できないとはどういうこと?と思いますが、外出や部屋の清掃といった物理的な都合であったり、他人を家にあげる以上「本気で検討してくれる人」でなければお断り!といった心情的なものであったり、事情は様々のようです。

見て回った6つの中古マンションの中で一番気に入ったのは、築5年(当時)の物件。地上15階建ての5階のお部屋で、駅徒歩3分、角部屋、リビングは南向きで陽当たり良好、広さもまずまず、職場へのアクセスもまあまあという好条件。特に、自分が学生時代に一人暮らししていた街から近かったため、私は強いノスタルジーを感じ、内覧からの帰り道にはもう「あの家に住みたい」という気分でした。

しかし、妻がどうも乗り気でない模様。理由を聞くと、リビングが狭い、部屋の形が変則的で家具の配置に苦労しそう、とのこと。家は人生で一番大きな買い物、全会(夫婦2名)一致は大原則ですので、残念ながらひとまず「保留」となりました。

営業マンが紹介してくれる物件のネタは既に尽きています。「でももっと他にいろいろ見てみたい」という妻、「あそこでいいじゃないか」という私。ガップリヨツのまま事態が膠着する中、たまたまとある中堅不動産会社のパンフレットを手にする機会がありました。そこには新築マンションのラインアップが掲載されており、そのうちの1つのマンションに妻と私の4つの目が留まります。(つづく)

【シリーズ過去記事】

それでも家を買いました 第1話「宿舎」

それでも家を買いました 第1話「宿舎」

いま、私は3年前に購入したマンションに住んでいます。これから何回かに分けて、私の住まい探しの体験談あれこれ、特に失敗談などを記事にしていきたいと思います。

ちなみに記事のタイトルは昔のドラマ名から拝借。1991年のドラマということで、キャストの皆さんがとても若いけど、いろいろ古い…。

tod.tbs.co.jp

自分がこのドラマを観たのは平日夕方にやっていた再放送時のものだったと思います。もはや内容はほとんど覚えていませんが、分譲マンションのモデルルームを見学した田中美佐子さんが「ねえ、申し込む?」と夫(役)の三上博史さんに尋ねるシーンがたびたび登場したことだけは未だに記憶に残っています。

さて、話を本題に戻します。私、家を買うまでは、2LDKの賃貸マンションで妻と二人暮らしをしていました。家賃は114,000円。「住居手当」という名の家賃補助が27,000円あったので、実質負担額は87,000円でした。当時、妻が出産を控えており、家が手狭になるだろうということを大きな動機として、引っ越しを検討することにしました。

まず、引っ越し先の家を「買うか借りるか」ということになるわけですが、国家公務員には「公務員宿舎」という第3の道もありました。私自身、公務員宿舎に入居したことはありませんが、独身用・世帯用、新しい・古い、霞ヶ関から近い・遠い、駅から近い・遠い、広い・狭い等々、バリエーションはある意味豊かです。基本的に「宿舎に入りたい」という希望しか出せず、どこの宿舎があてがわれるかは蓋を開けてみないと分からないようです。

このため、「宿舎が決まったのは良いが、場所が武蔵村山だった…」ということも珍しくありません。一方、幹部ともなればそれなりに都内中心部の宿舎に入ることができるようです。一般的には「公務員優遇」の象徴とされる公務員宿舎ですが、その差は本当に激しいのが実情だと思います。

また、現在、宿舎の使用料(いわば賃料)は段階的に引き上げられています。引上げ後の姿はこの資料のとおりですが、まだまだ優遇と言われてもおかしくない水準で、将来的には更なる引上げもありそうです。

そんな中、我が家は、早々にこの宿舎という選択肢を落としました。仕事が忙しく、仮に遠い宿舎になったときに体力が持たないと思われたことが主な理由です。また、妻が周囲が他の公務員家庭との近所付合いを忌避したというのも大きな要因でした。

その後、今より広い場所に引っ越したい→でも今より職場から遠くなるのは嫌だ→そしたら賃貸の場合は家賃は上がるね→だったら買うか!と話が進んでいきました。すると、直ちに「中古か新築か」という2択問題が登場するわけですが、私と妻は、予算的な制約から中古マンションを探すことになります。(つづく)

はじめての確定拠出年金投資(大江英樹著)を読了

元証券マンで経済コラムニストの大江英樹氏の確定拠出年金解説本を読みました。 

はじめての確定拠出年金投資

はじめての確定拠出年金投資

 

この本の特徴は、何よりも「すぐに読めて分かりやすい」ということに尽きます。職場への行き帰りの電車の中だけで、2日で読み終えました。所要1時間半~2時間弱くらいでしょうか。本を読むスピードがあまり速くない私でもそうなのですから、きっと誰にとっても気軽に読めるのだと思います。

そのハードルの低さから、まったくの投資初心者がまず最初に確定拠出年金のことを知るために手にする本としては最適です。さらに詳しいことを知りたければ、竹川さんの本なりにステップアップすれば良いと思います。

また、個人的に面白いなと思ったのは、「リスク許容度」を決める要素として、「保有資産の額」と「リスク耐性」の2つを挙げている点です。「リスク許容度」という用語、つい最近まで曖昧な理解のまま使ってきましたが、2つの要素があるという考え方は腹に落ちました。強いて他に付け加えるなら、自分の職業と家族事情の2つくらいでしょうか。

これまで、iDeCo確定拠出年金に関連する本を4冊紹介してきました。残る代表的な本は、井戸美枝さん、山崎元さん、朝倉智也さんの三氏のものでしょうか。ここまで来たら残る3冊も読んでみたいと思っています。

そうだ リスク、確認しよう(後編)

前編では、いま私が保有しているポートフォリオの期待リターンとリスクをはじき出しました。

  • 期待リターン (年率)5.60 %
  • リスク (年率)18.19 %

詳細はグーグル先生に委ねたいと思いますが、統計学の理論では、「正規分布をなす標本の平均値からの数値のバラツキは、約68%が平均値から±1標準偏差以内に、約95%が平均値から±2標準偏差以内に収まる」とされているそうです。

このため、「証券投資におけるリターンのバラツキは正規分布に従う」と仮定すれば、(平均値=「期待リターン」、標準偏差=「リスク」のことなので、 )今回はじき出した上記の数字は、1年後、自分の資産が、

  • 約68%の確率で、-12.59%から23.79%までの幅に収まる
  • 約95%の確率で、-30.78%から41.98%までの幅に収まる

ということを意味します。

「幅に収まる」とありますが、この数字を活用するうえで見るべきは「悪い方」の数字です。例えば、「-30.78%」ということは100万円の資産が69万円くらいに減るということであり、覚悟しておくべき具体的な最大損失額をイメージすることができる、というわけです。

ただ、この点は自分でも理解しきれていないのですが、あくまで「幅に収まる」ということなので、「じゃあ、-30.78%になるのは何%なのか?」ということまでは分かりません(たぶん)。投資を開始して以降、日経平均6000円台、NYダウ8000円台などの大暴落を記憶している身としては、今後、一時的に-50%くらいになることがあっても決しておかしくないと考えておいた方が良さそうです。

最後に。今回、リスクを確認すべく、あれこれ作業したり、いろんなブログを拝読したりするうちに、また目指すべきアセットアロケーションを設定し直そうかなと考え始めました。具体的には、もう少し新興国株式クラスの割合を増やすという、リスクを知ったうえでの「逆方向」をイメージしています。

昨年11月にブログを開始して4か月で早2回目のアセットアロケーション見直しと相成ります。見事に朝令暮改な自分に嫌気がさすばかりですが、むしろこれまであまりにも考えていなかっただけなのだ、と言い訳しておきます。もう少しだけ試行錯誤して、理想のアセットアロケーションを見つけたいと思う今日この頃です。