それでも家を買いました 第6話「後祭」

前回、住宅ローンを組むにあたって、「物件引渡しは消費税増税の前か後か」「固定金利とするか変動金利とするか」という選択肢について触れましたが、そのほか、もう一つ隠された（？）論点があったのでした。

え…？「ペアローン」ってのがあるの？

それはマンションを買って数か月後のこと。同じく最近家を買ったという上司と話をしているときに、「君の家は共働きで相手も公務員なんでしょ？もちろん夫婦でローンを組んだよね？」と言われ、初めて「ペアローン」の存在を知ったのでした。

ペアローンとは、その名のとおり夫婦それぞれがお金を借りることをいいます。私は愚かにも「住宅」と「ローン」は1対1対応だと思っていたので、何ら迷いなく嬉々として一人でローンを組んだのでした。思い込みというのは恐ろしいものですが、私も妻も何故こんな基本的なことを知らなかったのでしょう…。

ペアローンの最大のメリットは、「夫と妻の両方で住宅ローン控除を受けることができる」ということに尽きます。つまり、消費税増税前に物件の引渡しを受けた我が家のケースでは、合計で最大400万円の減税となるということです。

そこで、妻も追加でローンを組むかどうか検討するわけですが、諸経費がかかるわりには減税メリットを最大限活かせないことがすぐに判明。結局、新たな借入れは行いませんでした。もし初めからペアローンの存在を知っていたら、おそらく頭金は低めに抑え、夫婦揃って借り入れることで、住宅ローン減税のメリットを存分に享受したことでしょう。

先達はあらまほしきことなり

多くの人にとって、住宅ローンを組むのは一生に一回あるかないかのはず。つまり、十分な経験を積んだ状態で多額のお金を借りることは通常ありえないわけで、その点で専門家の助言がとても重要となってくるように思います。

モデルルームなどで住宅ローン相談会も開催されていますが、我が家のケースに限って言えば、相談した信託銀行担当者はまったくアテになりませんでした。結局、自行のローンを売ることに精一杯だったのではないかと思います。マンション営業の方（名刺にはFPの資格ありとの記載）のおカネに関する専門性については言うに及ばず、であります。

いま思えば、フィナンシャルプランナーなどの有料相談を受ければ良かったのかもしれません。我が家の収入や資産額などを示したうえで、どのようなローンの組み方が最も有利かを尋ねれば、きっと有益なアドバイスを得られたに違いありません。

とはいえ、すべては後の祭りで後悔先に立たず。これまで酸いも甘いも様々な経験を6回にわたって住宅購入記としてしたためてきました。他に言い残すことはもうほとんどありませんが、最終回じゃないぞよ、もうちっとだけ続くんじゃ。（つづく）

【シリーズ過去記事】

それでも家を買いました 第1話「宿舎」

それでも家を買いました 第2話「中古」

それでも家を買いました 第3話「急転」

それでも家を買いました 第4話「捻出」

それでも家を買いました 第5話「借金」

それでも家を買いました 第5話「借金」

頭金を捻出するために、数年間ホールドしてきたETFや投資信託を売却してしまった私。それでも家を買うには当然お金を借りる必要があるわけですが、住宅ローンには他にもいろいろ考えなければならないことがありました。

引渡しは消費税増税の前か後か、それが問題だ

まず、物件引渡しのタイミングの問題です。ちょうどその頃は、消費税増税を控えた時期でした。2014年3月までの物件引渡しの場合、マンション価格に適用される消費税は5%である一方、2014年4月以降の引渡しとなれば、8%の消費税が適用されることになっていました。

しかし、同時に、消費税増税に伴い、住宅ローン減税の控除額が大幅に拡充されることも決まっていました。具体的には、2014年4月から、控除となるローン対象額が従来の最大2,000万円から4,000万円へと一気に2倍となるというものです（＝最大控除額が20万円×10年→40万円×10年）。

最大控除額というと分かりにくいですが、要は支払った税金が最大で400万円戻ってくる（減税される）わけです。なので、引渡し時期を4月以降として8%の消費税を負担する代わりに住宅ローン減税を最大400万円とするか、それとも3月中に引渡しを受けて消費税を5%に抑えつつ減税額は最大200万円に留めるか、という二択問題があったのでした。

私の結論は、後者でした。単純に計算すれば前者の方がおトクになったと思うのですが、住宅ローンの残額や今後の転勤の可能性*1から必ずしも400万円Maxの減税額になりそうになかったことがその理由です。

固定なのかい、変動なのかい、どっちなんだい！

次に、ローンを組むうえで最も大きな論点、「固定金利にするか変動金利にするか」かです。これについては、前回さらりと触れたとおり、年0.98%の「10年固定」にしました。

どのような金利で借金するかの基本は、乱暴に突き詰めれば、お金を借りている期間の金利が「その固定金利より高くなるか低くなるか」という予想の問題だと思っています。つまり、「高くなる」と思うなら固定金利にする、「低くなる」と思うなら変動金利にするということです。

そう考えると、「10年固定」は「初めの10年間は固定金利より高い金利となるが、10年後以降は固定金利より低い金利となる」と予想した人が選択するもの、ということになりますが、もちろんそんなことはありません。そういう意味では「10年固定」というのは「どっちつかず」な選択ともいえるでしょう。しかし、私の考えは次のようなものでした。

1. まず、不確実なことが多いこの世の中、年0.98%という比較的低水準の金利で10年間は確定させる。年間の住宅ローン減税額はローン額の1%相当なので、控除の対象となるローン額（最大2000万円）についてはむしろ0.02%分プラスになる。
2. そして、10年後、繰上げでローン全額を返済する。なお、これは、残念な捻出により頭金をたくさん出すことができたこと等、特殊事情が重なったことによる。
3. もし10年後も金利が相当低いようであれば、繰上げ返済せずに、その分を運用に回すことも一考。ただし、（借換えしない限り）金利はもはや固定されておらず、急騰したときの対応を考えると、返済用資金を運用に充てるのはリスキーなので、基本は全額返済か。

自分のこの選択が果たして正しかったのか、今でも分からないままですが、以上が、当時短い時間の中であれこれ考えた結果だったのでした。 

そして、あともう一つ、住宅ローンを組むうえでの論点がありました。それは「ペアローンとするかどうか」なのですが、実は私がペアローンというものの存在に気付いたのはローンを組んだ後のことでした。（つづく）

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それでも家を買いました 第4話「捻出」

*1:その年に減税となるには当該物件に現に住んでいることが必要

それでも家を買いました 第4話「捻出」

ついに新築マンションの売買契約を締結した妻と私。代金の1割分を手付金として支払いましたが、残る代金は引き渡し時に全額支払う必要があります。どのくらい住宅ローンでお金を借りて、支払いのための資金を調達するかを考えねばなりません。 

これを逆から言えば、頭金をどこまで支払うか・支払えるかということ。もちろん、頭金が多ければ多いほど、住宅ローンの額は少なくなり、金利負担が減ったり、毎月の返済額が少なくなったりするので、一般的には生活に支障が出ない範囲でなるべく多くの頭金を準備できた方が良いハズです。

しかし、私の場合、この頭金の準備に関して、今も強く後悔していることがあります。

当時、私は、上場インデックスファンド225、MSCI KOKUSAI（コクサイ）インデックス（TOK）、バンガード・トータル・ワールド・ストック（VT）の3本のETFと、日本株式インデックスe、外国株式インデックスeの2本の投資信託を持っていました。あろうことか、頭金を捻出するために、これらをすべて売却してしまったのです。

今から思えばこれは大失敗でした。数年前にインデックス投資を始めて以来、コツコツと形成してきた可愛い資産たちでしたが、当時はアベノミクスが昇り龍の勢いの頃。含み益は50%にもなり、トータルでは相当な額に積み上がっていたので、売却することで十分な額の頭金を確保しようと考えたのです。

一方、住宅ローン（提携先の住信SBIネット銀行）は、「10年固定」「金利0.98%」「元金均等返済」としました。これ自身は良い選択をしたと思っていますが、結局これが意味するところは、仮にこれらのETFや投資信託のリターンを控えめに年2%と見たとしても、年0.98%の金利負担を避けるために、その倍以上のリターンが見込まれる資産を手放したということ。当時はそこまで考えが及ばず、無邪気にローン額を下げることだけに夢中だったのです。

実際に、その後もアベノミクスは絶好調で、株価は上がり、円安は進みました。そのままこれらの資産を保有し続けていれば、今頃は100%以上の評価益となっていたことでしょう。

スポーツと同様、資金調達の世界に「もしも」はありません。しかし、もしも当時の私にもう少し冷静な判断ができる知識と経験があったなら、保有していた資産をがっちりホールドすることで、もっと「トク」できたんじゃないかなあ…という気がしています。

そして、住宅ローンについては他にも考えなければならない論点があったのでした。（つづく）

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それでも家を買いました 第3話「急転」

ズボラな人のための確定拠出年金入門（井戸美枝著）を読了

社会保険労務士で、厚生労働省の社会保障審議会企業年金部会の委員もされている井戸美枝氏の確定拠出年金入門書を読みました。 

ズボラな人のための確定拠出年金入門

本書は19の「素朴な疑問」に答える形で、確定拠出年金のことが分かりやすく解説されています。細かい点は大胆に省かれていて（特に企業型）、確定拠出年金のエッセンスを手軽に習得できる点で、ド素人向けの超入門書としてオススメです。

「素朴な疑問」の1つ目は「そもそも年金ってどんな仕組みになってるんですか？」、2つ目は「日本の年金って本当に『危ない』んですか？」となっています。年金に対する不信感が根強い中、誤解されている部分・制度として脆弱な部分をしっかり解説してから、本題である確定拠出年金の話に移るという是々非々のスタンスには好感が持てました。

また、「巻末付録」として、「働き方別・老後リスク＆最適ポートフォリオ集」が掲載されています。「やらなきゃいけないのは頭で分かったが、どうしていいか全く分からん」という初心者は、まずはこれを参考にして良いと思います。

なお、この中で、「公務員共働き夫婦」が「老後の生活リスクが最も低い」とされており、「国内外株式100%インデックスファンド組み合わせ」というポートフォリオが推奨されています。該当する身としては、「リスク低」と言われることにやや抵抗感はあるものの、でもやっぱり世間的にはそう見えるのは仕方ありません（現に私はiDeCoでなくても株式100%で資産運用しています）。

一方、この先、公務員と言えどもずっと安泰なわけはない、との危機感は朧気ながら持ち合わせており、いずれ「霞が関公務員の働き方」のことなども記事にしてみるつもりです。

先日、ついに国民年金基金連合会から「個人型年金加入確認通知書」が届き、iDeCoの口座のもうすぐ開設できそうです。口座開設を機に目指すアセットアロケーションを再設定したいと思っています。

それでも家を買いました 第3話「急転」

中古マンション探しで意見が一致しない妻と私でしたが、たまたま手にした新築マンションのパンフレットの中に、ひとつ気になる物件を見つけました。

それは、これまで夫婦2人とも住んだことのない街に建つ5階建てのマンション。駅徒歩5分、霞が関まで地下鉄で一本という条件はなかなかのもの。極めつけは、いくつかある部屋のタイプの中に「リビングが長方形で広い」というものがあったこと。これは妻が強くこだわっていたポイントでした。私が推していた中古マンションに妻がネガティブな態度を示していたのは、「リビングが歪な形で狭い」という点が気に入らなかったそうなのです。

勢い余った妻と私は早速モデルルームを観に行きました。モデルルームに行くのは初めての経験でしたが、たまたま気に入ったタイプの部屋を想定したものだったため、具体的な生活イメージを持つことができました。竣工前にモデルルームとは違うタイプの部屋に決める方も多いと思いますが、それは半ば想像で家を買うということであり、かなり勇気の要ることかもしれません。気の小さい自分にはとてもできそうにない…。

モデルルームはお洒落で綺麗で優雅で、とても魅力的でした。中古マンションを紹介してくれた営業マンの方が「モデルルームは上手に装飾されていて、5割増しくらいで部屋が立派に見えるので要注意」と教えてくれましたが（焦りもあったのでしょう）、まさにおっしゃるとおり、確かにこれでは誰もが素晴らしい新生活を想像してしまいます。ただ、そのことをたっぷり差し引いてもなお、自分には良い部屋だと感じられました。これまで一貫して慎重姿勢を崩してこなかった妻もすっかり気に入った様子。

そして気になるお値段。希望する階の部屋の価格は、見てきた中古マンションより幾分高いのですが、エリア面で条件が劣るため、「何とかなるか」という水準でした。その部屋は、既に先約が入っていたものの住宅ローンの審査が通らず、今後「キャンセル住戸」として先着順で販売されることになるとのこと。「今は先着順販売として公開する前。公開すれば早い者勝ちになりますが、今ならまだ非公開です。一週間待ちます」ということで、いきなり決断を迫られることになりました。 おそるべし、営業上の駆け引き…。

初めて見た新築マンションのモデルルーム。それが「ベストな選択肢」であることは滅多にないと思いますし、実際もそうだったのでしょう。もっとゆっくり考えたかったのが本音ですが、一方で、ここに至ったモメンタムを活かさなければ、あれこれ悩み続けてずっと引っ越しができないかもしれない。結婚と同じで、家を買うのも最後はやはり「勢い」ではないか。

後日、モデルルームをもう一度見学して、夫婦で熟議を重ねた結果、購入を決意。新築マンションと言えば、ドラマのワンシーンのように、「希望の部屋を申し込む」→「抽選する」→「やった！当たった！契約だ！」という手順を思い描いていたので、やや残念？でしたが、こうして妻と私の住まい探しは幕を閉じたのでした。

ちなみに、検討はマンション一択で、一戸建はほとんど眼中にありませんでした。そもそも我が家の予算を前提とした場合、職場近くで2階建の家を買うことはほぼ不可能。そうすると、狭い敷地での3階建の一軒家という選択肢に限られてくるのですが、それはすなわち、1階はお風呂と洗面所、2階はリビング、3階は寝室などといった間取りとなることを意味します。生活動線を考えると、行ったり来たりを強いられるよりも、フラットですべて済ませられる方が便利かな、というのが私の考えです。

というわけで、紆余曲折ありながら、案外すんなりと物件の契約に至ったわけですが、竣工後の引き渡し時までに全額のお金を工面することが必要となります。それは、頭金をどれくらいまで出すか、そして残りをどのような住宅ローンで賄うかという問題なのです。（つづく）

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それでも家を買いました 第1話「宿舎」

それでも家を買いました 第2話「中古」

それでも家を買いました 第2話「中古」

子どもが生まれるのを機に引っ越しを考えた我が家、まずは中古マンションを探すことにしました。

義親から紹介された私鉄系不動産会社の営業マンに、こちらの希望に合った物件を30くらいピックアップしてもらい、そのうち気になった6つのお部屋を見て回りました。部屋の中まで見ることができたのは3つで、売り主さんが居住中のものが2つ、残りの1つは空き家物件でした。

売りに出しているのに部屋を内覧できないとはどういうこと？と思いますが、外出や部屋の清掃といった物理的な都合であったり、他人を家にあげる以上「本気で検討してくれる人」でなければお断り！といった心情的なものであったり、事情は様々のようです。

見て回った6つの中古マンションの中で一番気に入ったのは、築5年（当時）の物件。地上15階建ての5階のお部屋で、駅徒歩3分、角部屋、リビングは南向きで陽当たり良好、広さもまずまず、職場へのアクセスもまあまあという好条件。特に、自分が学生時代に一人暮らししていた街から近かったため、私は強いノスタルジーを感じ、内覧からの帰り道にはもう「あの家に住みたい」という気分でした。

しかし、妻がどうも乗り気でない模様。理由を聞くと、リビングが狭い、部屋の形が変則的で家具の配置に苦労しそう、とのこと。家は人生で一番大きな買い物、全会（夫婦2名）一致は大原則ですので、残念ながらひとまず「保留」となりました。

営業マンが紹介してくれる物件のネタは既に尽きています。「でももっと他にいろいろ見てみたい」という妻、「あそこでいいじゃないか」という私。ガップリヨツのまま事態が膠着する中、たまたまとある中堅不動産会社のパンフレットを手にする機会がありました。そこには新築マンションのラインアップが掲載されており、そのうちの1つのマンションに妻と私の4つの目が留まります。（つづく）

【シリーズ過去記事】

それでも家を買いました 第1話「宿舎」

それでも家を買いました 第1話「宿舎」

いま、私は3年前に購入したマンションに住んでいます。これから何回かに分けて、私の住まい探しの体験談あれこれ、特に失敗談などを記事にしていきたいと思います。

ちなみに記事のタイトルは昔のドラマ名から拝借。1991年のドラマということで、キャストの皆さんがとても若いけど、いろいろ古い…。

tod.tbs.co.jp

自分がこのドラマを観たのは平日夕方にやっていた再放送時のものだったと思います。もはや内容はほとんど覚えていませんが、分譲マンションのモデルルームを見学した田中美佐子さんが「ねえ、申し込む？」と夫（役）の三上博史さんに尋ねるシーンがたびたび登場したことだけは未だに記憶に残っています。

さて、話を本題に戻します。私、家を買うまでは、2LDKの賃貸マンションで妻と二人暮らしをしていました。家賃は114,000円。「住居手当」という名の家賃補助が27,000円あったので、実質負担額は87,000円でした。当時、妻が出産を控えており、家が手狭になるだろうということを大きな動機として、引っ越しを検討することにしました。

まず、引っ越し先の家を「買うか借りるか」ということになるわけですが、国家公務員には「公務員宿舎」という第3の道もありました。私自身、公務員宿舎に入居したことはありませんが、独身用・世帯用、新しい・古い、霞ヶ関から近い・遠い、駅から近い・遠い、広い・狭い等々、バリエーションはある意味豊かです。基本的に「宿舎に入りたい」という希望しか出せず、どこの宿舎があてがわれるかは蓋を開けてみないと分からないようです。

このため、「宿舎が決まったのは良いが、場所が武蔵村山だった…」ということも珍しくありません。一方、幹部ともなればそれなりに都内中心部の宿舎に入ることができるようです。一般的には「公務員優遇」の象徴とされる公務員宿舎ですが、その差は本当に激しいのが実情だと思います。

また、現在、宿舎の使用料（いわば賃料）は段階的に引き上げられています。引上げ後の姿はこの資料のとおりですが、まだまだ優遇と言われてもおかしくない水準で、将来的には更なる引上げもありそうです。

そんな中、我が家は、早々にこの宿舎という選択肢を落としました。仕事が忙しく、仮に遠い宿舎になったときに体力が持たないと思われたことが主な理由です。また、妻が他の公務員家庭との近所付合いを忌避したというのも大きな要因でした。

その後、今より広い場所に引っ越したい→でも今より職場から遠くなるのは嫌だ→そしたら賃貸の場合は家賃は上がるね→だったら買うか！と話が進んでいきました。すると、直ちに「中古か新築か」という2択問題が登場するわけですが、私と妻は、予算的な制約から中古マンションを探すことになります。（つづく）